La vivienda e hipoteca tras la separación o divorcio

Con independencia de la atribución del uso de la vivienda habitual a uno u otro cónyuge, bien sea atribución de mutuo acuerdo, bien atribución por sentencia judicial, se plantea qué ocurre cuando dos personas tienen en común una vivienda y un préstamo hipotecario.

Existen varias opciones:

1.- Vender la vivienda a un tercero, cancelar la hipoteca y repartirse las ganancias o pérdidas, en su caso. Ésta es, sin duda, la situación deseable.

2.- Proceder a la extinción del condominio, es decir, “vender” la casa al otro.

3.- Seguir viviendo juntos tras la separación y seguir pagando la hipoteca hasta que uno se va de alquiler o a la casa de sus padres y el otro se queda en la vivienda hipotecada, acordando cómo se reparte el pago de la hipoteca y demás gastos.

Vamos a tratar el tema de la extinción del condominio:

A efectos reales, vender al otro propietario su parte o extinguir el condominio tiene el mismo resultado. La propiedad del 100% pasa a ser de un solo titular. A efectos fiscales, sin embargo, hay mucha diferencia:

Si VENDEMOS el 50% de nuestra casa a la expareja, valorando la venta en la mitad de la hipoteca (imaginemos que nuestra mitad son 100.000 euros), pagamos de gastos unos 8.100 euros (sin contar con los gastos de la hipoteca resultante).

En cambio, si lo que firmamos ante Notario es una EXTINCIÓN DE CONDOMINIO, valorándolo por 100.000 euros, los gastos son de 2.100 euros. El impuesto de AJD es de sólo el 1%, en lugar del 7% que se paga si se instrumenta como una compra venta.

LA HIPOTECA

Extinguir el condominio es sencillo y relativamente barato, tal y como hemos visto. El problema viene con el préstamo bancario.

Si firmamos ante Notario la extinción a favor de nuestra expareja, los problemas vendrás más adelante, es decir, con esta firma lo único que se hace es dejar de constar en el Registro de la Propiedad como titular de la vivienda.

Pero para el banco que concedió la hipoteca seguimos siendo titulares del préstamo. Por tanto, seguimos siendo deudores de la hipoteca. Si nuestro ex no paga, el banco nos embargará la nómina y resto de propiedades también a nosotros. En el mejor de los casos, que la hipoteca se paga correctamente, vamos a tener problemas para solicitar otro préstamo, ya que figuramos como deudores de la hipoteca antigua.

Es recomendable NUNCA FIRMAR UNA EXTINCIÓN DE CONDOMINIO ANTES DE TENER APROBADA UNA NUEVA HIPOTECA en la que el titular sea la persona que será propietaria del 100% de la vivienda. Es decir, primero quien se queda el inmueble debe tramitar una hipoteca en que sólo salga ella de titular (con otro familiares o terceros de avalistas o titulares, si lo exige el banco); el día de la firma ante Notario primero se firma la escritura de extinción de condominio para acto seguido firmar una escritura de préstamo hipotecario.