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lunes, 22 de noviembre de 2010

Liquidación de la Sociedad de Gananciales

PREGUNTA: Mi marido y yo vamos a tramitar el divorcio para posteriormente hacer la liquidación de gananciales. En este punto tenemos cierta confusión con el reparto ya que yo aporté en su día 60.000 euros más que él para la compra de la vivienda.
La situación es la siguiente: Tenemos:
La vivienda, valorada en 200.000 euros, un garaje con un valor de 30.000 euros, un vehículo (15.000 euros) y unos ahorros en cuenta de 20.000 euros.
Nos queda por pagar de hipoteca 100.000 euros y un préstamo personal de 15.000 euros.
La idea es que yo me quede con la casa y él con el garaje y el coche. Y los ahorros a medias.
¿Cómo podemos liquidar teniendo en cuenta el hecho de mi aportación de 60.000 euros a la vivienda?

RESPUESTA: La liquidación debería hacerse de la siguiente manera:

ACTIVO:
- Vivienda: 200.000 euros
- Garaje: 30.000 euros
- Coche: 15.000 euros
- Ahorros c/c: 20.000 euros
Total activo: 265.000 euros

PASIVO:
- Hipoteca: - 100.000 euros
- Préstamo personal: -15.000 euros
- Aportación a la compra de la vivienda: - 60.000 euros
Total pasivo: - 175.000 euros

TOTAL NETO: 90.000 euros, que repartido entre los dos serían: 45.000 euros cada uno


Las ADJUDICACIONES se podrían plantear de la siguiente manera

USTED:
- Vivienda: 200.000 euros
- Parte ahorros: 5.000 euros
- Hipoteca: - 100.000 euros
- Devolución aportación a la compra vivienda:  - 60.000

Total: 45.000 euros


SU MARIDO:
- Garaje: 30.000 euros
- Coche: 15.000 euros
- Parte ahorros: 15.000 euros restantes
- Préstamo personal: - 15.000 euros

Total: 45.000 euros

El problema ya no es tanto la forma de liquidar y adjudicarse los bienes y deudas, sino la subrogación, cancelación o novación del préstamo hipotecario de la vivienda, ya que el Banco puede ver mermadas las garantías personales para el pago de la hipoteca y poner dificultades o simplemente negarse.

lunes, 15 de noviembre de 2010

La vivienda e hipoteca tras la separación o divorcio

Con independencia de la atribución del uso de la vivienda habitual a uno u otro cónyuge, bien sea atribución de mutuo acuerdo, bien atribución por sentencia judicial, se plantea qué ocurre cuando dos personas tienen en común una vivienda y un préstamo hipotecario.

Existen varias opciones:

1.- Vender la vivienda a un tercero, cancelar la hipoteca y repartirse las ganancias o pérdidas, en su caso. Ésta es, sin duda, la situación deseable.

2.- Proceder a la extinción del condominio, es decir, “vender” la casa al otro.

3.- Seguir viviendo juntos tras la separación y seguir pagando la hipoteca hasta que uno se va de alquiler o a la casa de sus padres y el otro se queda en la vivienda hipotecada, acordando cómo se reparte el pago de la hipoteca y demás gastos.

Vamos a tratar el tema de la extinción del condominio:

A efectos reales, vender al otro propietario su parte o extinguir el condominio tiene el mismo resultado. La propiedad del 100% pasa a ser de un solo titular. A efectos fiscales, sin embargo, hay mucha diferencia:

Si VENDEMOS el 50% de nuestra casa a la expareja, valorando la venta en la mitad de la hipoteca (imaginemos que nuestra mitad son 100.000 euros), pagamos de gastos unos 8.100 euros (sin contar con los gastos de la hipoteca resultante).

En cambio, si lo que firmamos ante Notario es una EXTINCIÓN DE CONDOMINIO, valorándolo por 100.000 euros, los gastos son de 2.100 euros. El impuesto de AJD es de sólo el 1%, en lugar del 7% que se paga si se instrumenta como una compra venta.

LA HIPOTECA

Extinguir el condominio es sencillo y relativamente barato, tal y como hemos visto. El problema viene con el préstamo bancario.

Si firmamos ante Notario la extinción a favor de nuestra expareja, los problemas vendrás más adelante, es decir, con esta firma lo único que se hace es dejar de constar en el Registro de la Propiedad como titular de la vivienda.

Pero para el banco que concedió la hipoteca seguimos siendo titulares del préstamo. Por tanto, seguimos siendo deudores de la hipoteca. Si nuestro ex no paga, el banco nos embargará la nómina y resto de propiedades también a nosotros. En el mejor de los casos, que la hipoteca se paga correctamente, vamos a tener problemas para solicitar otro préstamo, ya que figuramos como deudores de la hipoteca antigua.

Es recomendable NUNCA FIRMAR UNA EXTINCIÓN DE CONDOMINIO ANTES DE TENER APROBADA UNA NUEVA HIPOTECA en la que el titular sea la persona que será propietaria del 100% de la vivienda. Es decir, primero quien se queda el inmueble debe tramitar una hipoteca en que sólo salga ella de titular (con otro familiares o terceros de avalistas o titulares, si lo exige el banco); el día de la firma ante Notario primero se firma la escritura de extinción de condominio para acto seguido firmar una escritura de préstamo hipotecario.


lunes, 8 de noviembre de 2010

Herencia de vivienda con hipoteca

PREGUNTA:

Mi marido falleció sin dejar sin testamento y sin hijos, me comentan que según la ley, mi suegra es la que hereda y a mi me queda el usufructo. El único bien de mi fallecido marido es la vivienda ganancial donde vivíamos (y sigo viviendo yo ahora) y de la que estoy pagando la hipoteca íntegramente.
Mi suegra de momento no está haciendo nada para solucionar la herencia de su hijo y yo sigo pagando la hipoteca puntualmente. Me gustaría saber por dónde empezar y si a mi suegra le tocaría pagar el 50% de lo que pagamos de hipoteca.
Muchísimas gracias por la orientación, gracias.
 


RESPUESTA:

Si la sucesión de su esposo se rige por el Código Civil y la vivienda adquirida es ganancial, de la misma correspondería:

  A Ud. como viuda:
      - en pago de gananciales.................1/2 (ó 2/4) en pleno dominio.
      -  en pago de sus derechos hereditarios 1/4 en usufructo vitalicio

Y a la madre de su esposo:

       1/4 en nuda propiedad (de esta parte Ud. tiene el usufructo)
       1/4 en pleno dominio.

Ahora bien, la hipoteca la tendrán que pagar las dos y en la proporción que les corresponda. Si la madre no quiere pagar la parte que le corresponda de hipoteca tendrá que renunciar a la herencia de su hijo, en cuyo caso, siempre con arreglo al Código civil, la heredera sería Ud.

domingo, 7 de noviembre de 2010

Pasividad llamados a la Herencia

PREGUNTA: Mi marido murió hace un año y medio, no tenemos hijos y sólo una vivienda en ganancial. No dejó testamento.
Sólo le vive su madre (mi suegra) y a fecha de hoy aún no hemos arreglado nada por la pasividad de mi suegra que no quiere hacer nada.
He leído que al morir sin testamento hay que hacer declaración de herederos ante el Notario, pero también que mi suegra tiene preferencia en la herencia. Mi pregunta es, si mi suegra no hace nada, ¿puedo ir al Notario yo y solicitar la declaración de herederos a mi favor? o tenemos que ir las dos necesariamente. ¿Qué puedo hacer si mi suegra no quiere hacer nada?.
Y a efecto de impuestos, ¿cómo me está perjudicando el hecho de que no se esté haciendo nada?.

RESPUESTA:

Para la declaración de herederos vale que la firme ante el Notario uno de los interesados en la misma; en su caso, puede ser tanto la madre como la esposa quien la inste; pero la declaración de herederos solo es eso, un documento notarial que acredita quien tiene interés en la herencia ante la falta de testamento.
Para poner los bienes a nombre suyo y de la madre, segundo paso, sí que se necesita firmar todos, en este caso todas, esto es viuda y madre; y no se le puede obligar a ninguna a firmar ante el notario; si no se hace voluntariamente, se puede instar judicialmente la partición de herencia.
Y en cuanto a no haber hecho nada, implica que ahora mismo la pueden multar, y a la Comunidad Autónoma donde usted reside u organismo competente, le va a dar igual que su suegra sea un poco dejada; así que tiene dos posibilidades, o presentar ahora las liquidaciones oportunas que irán con multa o arriesgarse a que le reclamen el pago de esos impuestos con más multa por haber pasados más tiempo desde el fallecimiento; y tiene cuatro años y medio desde el fallecimiento para exigírselo.

sábado, 6 de noviembre de 2010

Consulta Hija Única y Padre Sin Testar

PREGUNTA: Soy hija única y mi padre viudo y ya muy anciano, no quiere hacer testamento.
¿Es cierto que los impuestos que se pagan a Hacienda son mucho más gravosos para el beneficiario en este caso, es decir, sin testamento?

RESPUESTA:

Es un error muy frecuente pensar que si no se hace testamento, se pagan más impuestos. No es cierto. Se paga lo mismo haya o no testamento.
El único problema es que si no hay testamento, cuando su padre fallezca tendrá que hacer un acta de Declaración de Herederos Ab Intestato ante Notario donde se indica que es la única heredera de su padre.
Esta acta tiene un coste aproximado de 250 € y se puede evitar si su padre hace testamento, con un coste de 36 €.
Además, al ser la única heredera, no tiene que hacer escritura de los inmuebles cuando su padre fallezca, bastando, para que se cambien en el Registro de la Propiedad, un documento privado.

PREGUNTA ACLARACIÓN:

¿Es válida la respuesta cuándo parte de los bienes son fincas?
En el caso de la cuenta bancaria a nombre de mis padres – mi madre ya fallecida - ¿qué pasa con el dinero si mi padre no quiere testar y yo no me atrevo a pedirle que figure también mi nombre?


RESPUESTA ACLARACIÓN:

Los impuestos son los mismos independientemente del tipo de bienes o derechos que se heredan. Se paga lo mismo si se hereda una finca valorada en 100.000 euros que si se hereda una cuenta corriente con 100.000 euros.
En cuanto al dinero de la cuenta, tras el fallecimiento de su padre, deberá hacer el Acta de Declaración de Herederos que he comentado anteriormente y liquidar el Impuesto de Sucesiones. Con esto, le entregarán el dinero de la cuenta. Si todavía figura dinero a nombre de su made, debería hacer lo mismo para sacar dicho dinero: Acta de Declaración de Herederos y Liquidación Impuesto Sucesiones.

Consulta Partición Herencia - Impuesto Sucesiones

PREGUNTA: Mis padres fallecieron, uno en 2004 y otro hace un mes. En su testamento dejaron sus bienes repartido a partes iguales entre sus 4 hijas. Tenían un piso y algo de dinero.
Tenemos (las 4 hermanas) los certificados de defunción y las últimas voluntades de los dos. La duda que tenemos es la siguiente: Como no vamos a vender el piso todavía, ¿con hacer un escrito privado de aceptación de la herencia por parte de las cuatro hermanas, pagar el Impuesto de Sucesiones y la Plusvalía antes de 6 meses sería suficiente?.
La idea es no ir a ningún Notario hasta que decidamos qué hacer con el piso en un futuro: venderlo o quedárselo una de las hermanas. Es decir, aceptamos la herencia pero no hacemos nada más. ¿Esto sería correcto?

RESPUESTA:
Efectivamente. Podéis limitaros a liquidar el Impuesto de Sucesiones y la Plusvalía Municipal sin tener que ir al Notario ni al Registro de la Propiedad. Más adelante, cuándo decidáis vender a un tercero o adjudicar el piso a un solo heredero (hermana) podéis acudir a la Notaría. Esto os puede ahorrar muchos costes, porque, por ejemplo, si ahora os adjudicáis el piso por partes iguales y luego decidís que se lo quede uno de los herederos (hermana), duplicaríais los gastos. Es obligatorio liquidar el Impuesto de Sucesiones pero no ir al Notario o al Registro de la propiedad.

viernes, 5 de noviembre de 2010

Consulta Sucesión intestada


PREGUNTA: Mi tía ha fallecido, no ha dejado testamento y era soltera y sin hijos y sus padres están fallecidos.
Tiene 2 hermanos vivos y 1 hermano fallecido (éste a su vez, tiene un hijo vivo y otro fallecido).
¿Quiénes son los herederos?.
Lo que quiero saber es respecto a la parte que corresponde al hermano fallecido, que sí hizo testamento, si se tiene en cuenta el testamento de éste o si directamente pasa a los hijos del hermano fallecido a partes iguales.

RESPUESTA: En principio, para determinar la sucesión intestada habría que tener en cuenta la legislación aplicable (derecho común o foral). Conforme al derecho común – Código Civil – la herencia se dividirá en tres partes, una para cada hermano y otra para el sobrino que heredará directamente a su tía sin tener en cuenta lo que su padre dispuso en su testamento.
Además, será necesario hacer una declaración judicial de herederos con intervención de abogado.